상가 임대차 보호법과 최우선변제금액 알아보기

“상가 보증금, 제대로 돌려받을 수 있을까?” 상가 임차인이라면 누구나 한 번쯤 고민하는 문제입니다. 상가 임대인이 파산하거나 상가 건물이 경매로 넘어갈 경우, 임차인은 그동안 쌓아온 영업 기반과 보증금을 한순간에 잃을 수도 있습니다.

 

이러한 피해를 막기 위해 만들어진 것이 바로 상가건물임대차보호법과 그 안의 핵심 제도인 최우선변제권입니다.

1. 상가건물임대차보호법이란?

상가건물임대차보호법(상임법)은 자영업자, 소상공인 등 상가 임차인의 권익을 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 주택임대차보호법과 유사하지만, 영업용 공간(상가)에 특화된 법률이라는 점에서 구분됩니다.

 

이 법은 임차인의 계약갱신 요구권, 권리금 보호, 그리고 최우선변제권 등을 통해 임차인의 재산권을 법적으로 보장합니다.

2. 최우선변제권이란?

최우선변제권은 상가건물이 경매나 공매에 들어갔을 때, 일정 조건을 갖춘 소액 임차인이 보증금의 일부를 다른 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

즉, 소액 임차인으로 인정받으면 임대인이 빚을 져 상가가 경매에 넘어가더라도 보증금 일부를 먼저 회수할 수 있습니다.

3. 2025년 기준 최우선변제금액

지역환산보증금 상한최우선변제금

 

서울특별시	6,500만 원 이하	2,200만 원
수도권 과밀억제권역(서울 제외)	5,500만 원 이하	1,900만 원
광역시(일부 시 포함)	3,800만 원 이하	1,300만 원
기타 지역	3,000만 원 이하	1,000만 원

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

이 기준을 초과하면 소액임차인으로 보호받을 수 없습니다.

4. 보호를 받기 위한 조건

최우선변제를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다:

 

✅ 상가건물에 실제로 입주하여 영업 중일 것
✅ 사업자등록을 완료할 것
✅ 확정일자를 받은 임대차계약서가 있을 것
✅ 환산보증금이 지역별 기준 이하일 것
✅ 경매 또는 공매 개시 전까지 위 요건을 갖추었을 것

5. 실제 사례로 이해하기

사례 1: 서울에서 보증금 5,000만 원에 월세 30만 원인 경우
→ 환산보증금: 5,000만 원 + (30만 원 × 100) = 8,000만 원
→ 서울 기준 상한(6,500만 원) 초과 → 소액임차인 해당 안 됨

 

사례 2: 대전에서 보증금 2,000만 원 + 월세 15만 원
→ 환산보증금: 2,000만 원 + 1,500만 원 = 3,500만 원
→ 광역시 기준(3,800만 원 이하) → 소액임차인 해당 → 최우선변제금 1,300만 원까지 보호

6. 임차인을 위한 팁

• 계약할 때 확정일자 꼭 받기
• 임대인의 신용상태 및 건물 등기부 확인
• 보증금과 월세 합산 환산보증금 계산하기
• 상가건물 경매 시 배당요구 종기일까지 반드시 신청
• 보증금 증액 시 소액임차인 자격 유지 여부 확인

 

7. 상가 보증금, 법으로 지켜야 합니다

상가건물임대차보호법은 임차인의 보증금과 영업권을 지키기 위한 최소한의 법적 안전장치입니다. 그러나 이 제도의 보호를 받기 위해서는 조건을 정확히 알고 이를 충족하는 행동이 필요합니다.

 

특히 최우선변제권은 조건을 갖춘 소액임차인에게만 주어지는 한정된 권리이므로, 계약 당시와 갱신 시 모두 주의 깊은 검토가 필요합니다.

 

내 보증금은 내 사업의 기반입니다. 지금 계약서를 다시 살펴보세요.

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